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文 | 卢俊
楼市只要不焦虑，其实很多问题都不是问题。
昨晚上海楼市调控新政正式对外下发。
上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了，而每一次调控都会深远影响后续的楼市走势。
所以每一个字都值得重视，详细原文大家可以在公众号上海发布内去看到：
大概是这些内容，几条明确的点：
1、限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，要注意仔细看是离异前而不是离婚前。
2、调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。
3、银行放贷会更加严格，速度会放慢，整个流程会拉长，常规我们看过的加急以及插队放贷的情况将不再出现。
4、对于一手房的政策有一个细节挺有意思，优先满足无房家庭自住购房需求
后面我会从相关政策、背景分析以及我认为的后市影响来解读。
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好了，具体的影响我可以重点分析一下。
这一次政策带来最大的影响其实也是二手房，很有可能会直接改变今年二手市场的格局。
而最重要的一个因素，其实就是放贷制度的严格。
今年成交能够起来，除了需求的释放，更重要的就是整个银行审核的放贷流程被加速到非常快的程度，从而让单套房的交易时间被极大的压缩。
正是因为这个因素，从而让市场上围绕着房产的资金流动性快速的增加。
而这个政策的本身，就是让流动性放缓，成交量减少。
这个政策其实在之前也有所暗示：
今年一月初就有过关于银行房贷的两条红线之说，背后用意也是希望控制流入房地产贷款的总额量。
大家一定要记住一点，房产的购买者来自购房客户和银行组合成的共同体，而银行层面的时间点拉长就一定会降低整个市场的成交量。
去年上海成交了接近30万套房子，很明显今年会下滑严重，如果没有意外会回落在25万套左右。
可能会是一个略高于2019年的水准，整个市场可能也会比较接近2019年，呈现相对温和的状态。
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有两条政策需要一起解释：
第一条，限制假离婚的政策终于在上海落地了。
这是什么意思呢？其实上海坊间一直有不少通过离婚实现房票的模式存在，在楼市上涨的趋势里，被不少人看做是可以用来套利的一种模式。
当然很多人会解读这会不会对真实离婚家庭不太好。
其实落地下来其实还好，第一如果是外地家庭如果离婚了，本身就不再有在上海购房的资格，而如果是上海家庭离婚，如果本来就一套离婚后另一方也还有购房资格，如果有两套，我觉得这个政策会引导那个离婚家庭一人一套。
整体来说风险是可控的。
所以这个政策算是把假离婚的情况给堵住了。
第二条是关于增值税的调整。
对于上海增值税一直在2年和5年之间徘徊和调整，不少人的解读会人为增值税会不会转嫁给购房者。
这种情况有可能存在，但是我们从这么多年的市场情况来看，如果这个政策背后同步有跟进抑制需求释放的政策，楼市整体转冷之后反而会控制房东的浮躁情绪。
当然我还是有我自己的担心，就是这个政策会不会减少目前市面上的二手房的供应量。
在经过这一年的去化其实市场二手的库存是相对较低的，有可能会因为这个政策会加剧市场的房源供应量。
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但是很明显我们看到对于政策颁布者可能已经想过这个因素。
在政策的后半段还有这么一段话的铺垫：
大家仔细解读下这句话，在二手供应量可能降低的同时，一手的供应开始加大了，而且都是近郊区域的一手供应。
上海其实很久没有对外强调关于一手供应的情况了，而且2020年的土地供应集中在市中心中环内。
所以从目前来看土地市场也有可能出现轮动，今年的郊区供货量开始提升，二手减弱的供应可能会转到一手，大家可以去重点淘一下。
与此同时，一手盘的摇号模式也可能会调整，其中一个重点就在于优先满足无房家庭。
关于优先选房其实在上海局部实施过，临港在针对园区产业人群其实是可以优先选房的，而这一次针对的是全上海所有项目，未来的首套无房家庭可以会优先选房。
根据我的目测，目前市面上首套刚需客户的比例大概是30%左右，换句话来说可能这一部分用户会得到优先满足。
我本来最担心的是会不会有人为了优先而假离婚，但是大家也看到了，政策第一条就堵住了。
所以很明显虽然颁布的速度很快，但是内部一定经过深思熟虑的结果。
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如果把政策整个来看你会看到一个什么画面？
相比较而言就是很明显的就是引导二手需求进入一手市场的格局。
其实对于二手市场如今的格局就是伴随着房产的流通，这个赛道既是释放了需求又是创造了需求。
因为很多人都是卖掉房子再买房子的现象，所以二手楼市非常容易出现一套带两套，两套带四套的滚雪球效应。
而且上海的二手数量是一手的四倍，所以如果控制不当确实会有失控的风险。
而这一次通过对二手需求的抑制，同时增加一手土地出让以及房源供应的节奏，本质上是可以缓解需求失控的情况，也是控制风险本身。
关键是一手的定价是可控的，二手确实没办法强行抑制房东定价，所以通过需求的引导本身也是控制房价的一种模式。
而优先给无房户本质意义最重要的我觉得还是缓解焦虑，毕竟有一套房的人买房和持币待购人的心态真的不一样。
楼市只要不焦虑，其实很多问题都不是问题。
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最后要说的是，这个政策的颁布其实是非常的快了。
严格意义上来说，上海楼市比较夸张的情况可能就是最近一个月的事。
唯一一个月市场出现成交突兀就是2020年的12月：
相比较之前整个二手房的成交数据还是比较稳定的，维持在3万套上下，在12月底出现了接近3.9万套的成交。
政策颁布在2021年1月还没过完的时间，可以说这一次的反应可以说非常的快了。
政策对市场的嗅觉达到这样的程度可以说很难得了，也看出上海希望楼市平稳发展的决心。
最后给一些购房建议吧：
1、首套刚需、此时把你的所有重点放在一手房市场吧，这个赛道里你被重点优待，而且今年上海项目的品质都不错，好好选你们应该是最大得利者。
2、因为交易周期有可能被拉长，置换用户一定要给自己留足充分的时间，为防止信贷额度不够，置换周期放在上半年是比较好的。
3、二手市场应该会冷的比较快，不论是需求的转移还是成本的增加，盯着二手买的朋友可以最近感受下市场，可以不用那么着急。
4、尽管如此，我还是建议所有最近在买房的朋友多看盘，毕竟市场的变化都是在微妙之间，而你亲身感受的，可能都是最真实的。
大概就是这样，祝大家买到一套好房子。
文章来自真叫卢俊
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