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徐瑾:对学区房抑制,会逐渐成为主流。这是否意味着学区房一定暴跌?从住房的逻辑,反观学区房,会更清晰:学区房,逐渐由投资品变为消费品。
 
首 FT中文网  徐瑾
 
2020年,疫情之中,北京西城区学区房政策变化,引来不少关注,学区房要“凉”的呼声四起。
 
之所以万众关注,一方面北京地方特殊,很可能成为政策示范作用,另一方面,学区房的变化,一向牵动人心。
 
1.西城区的信号意义
 
北京学区房政策有何变化?那就是在就近入学的口号下,降温学区房。按照《北京日报》等媒体报道,北京市教委介绍,三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理,2019年小学就近入学率达到99%以上。
 
具体对应政策是“六年一学位”,以及实施“多校划片”。这意味着,一个学区房,6年内只有一个入学名额,而且一个片区,可能对应着不同档次的学校。
 
媒体报道,北京西城区规定,“自2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
 
 
老北京常说东富西贵,这话有不同含义,但是西城教育资源之丰厚,有目共睹。这一次变化,也是西城区首次将“六年一学位”写进入学政策。显然,西城区的学区房政策,是在跟进东城区、海淀区、朝阳区和石景山区等区。
 
这对于全国学区房,显然有信号意义。
 
2.学区房价值缩水
 
上述信号,无疑对学区房本身价值造成冲击。不仅北京,广州也传出学位电脑摇号等信息。
 
回顾学区房的逻辑,其实是一个击鼓传花的游戏。
 
大家知道,本来一个好的学区房,本身的价值是由房屋价值和学区价值构成,假设市场售价1000万的学区房,对应市场差不多档次的房屋,如果不含学区是800万。这意味着,学区房溢价是200万。
 
此前买了学区房,有100%的概率进入好学校,如果目前只有50%的概率甚至更低,那么学区房溢价,也应该相应打折一半到100万。如此一来,这个学区房价值可能就是900万,如果结合6年才出一个入学名额的规定,甚至更低。
 
因此,在过去,学区房可以看做投资。
 
一个典型的学区房购买者是怎么样的?一个中等收入的软阶层家庭,可能有两个孩子。重视教育,集中各种力量买了学区房,自家孩子用过,转身再卖一笔,并不算吃亏。在过去学区房只涨不跌的情况下,甚至还可能赚一笔。对于一掷千金买下学区房的家长,并不太在意房子如何,甚至不回去看房,一句能不能上对口好学校,就会使得他们下定决定购买。
 
如今,软阶层买了一个学区房,不仅可能套牢6年,而且学区房只涨不跌的可能性也大打折扣。考虑这样一笔财富的机会成本,那么学区房,很可能从投资变成消费。
 
3.学区房为何反弹?
 
西城区新政,引发“学区房要凉”以及“快跑”等感叹。然而,现实好像并非如此,从五一长假期间来看,西城区学区房成交,却如同夏天到来的一样升温。
 
赶在学区房7月大限之前,学区房热度再起。
 
根据《每日经济新闻》报道,学区房的行情火爆。以“宇宙中心小学”的宏庙小学为例,这个小学是北京市级重点,对口小区是丰汇园。这个小区很有名,上过很多次新闻。如果你记性好,应该记得媒体报道,3年前,这里以1200万元成交过一套39平方米的地下室,平均每平米单价超30万元。如今这里依旧火爆,记者据悉,长假不到36小时,丰汇园已经成交3套千万元级老破小学区房,最高单价超过25万元。
 
学区房的逆势火爆,其实也是学区房游戏的变化,那就是,接盘侠变少了,但是接盘的门槛,也高了。
 
学区房的五一热闹,是强弩之末还是重启热度?不可否认,伴随着对于“六年一学位”、“多校划片”等政策普及,学区房的逻辑可能变化。
 
在各个城市抢人大战下,教育资源继续激增,一些城市甚至曾经推出“9年一学位”。可以说,对于学区房的抑制,会逐渐成为主流。
 
这是否意味着学区房一定暴跌?当下不一定。可以说,学区房潜在价值缩水,并不意味着学区房价格必然走低。游戏规则的改变,会让买家人群洗牌。
 
学区房由投资品更多变为消费品,门槛提高了,学区房买家人群必然发生变化。能够一掷千金不计回报买学区房的人,自然还有人,但是也不是普通人了。这背后,意味着,如果只是一般软阶层,还想参加学区房的游戏,难度加大了。
 
学区房回报率在降低,如果要继续玩,就要加大投入了。就像一位朋友在公号《徐瑾经济人》的评论,“时代不同了,教育的投资回报率降低了;回报率低了,如果想求得预期的回报绝对值,只能增加投入了。”
 
 
4.房价与人口
 
谈学区房,不能不谈整体房价。
 
房价是一个国民话题。从宏观而言,如何看未来房价?中国房地产影响因素很多,但是从长期来看,其实对应着人口的趋势。
 
1949年之后,1960年是新生婴儿低谷,之后开始走高,那是一个鼓励多生育的时代,从1962年到1975年构成1949之后第一次婴儿潮。
 
随后,部分50后60后结婚成家,从1981年到1997年,造成了第二次婴儿潮,对应着大部分80后的诞生。到了80年中后期左右,中国新生婴儿数量达到高峰,此后,新生呈现下降趋势。此后,新生儿就没超过2000万。
 
来源:国家统计局,中泰证券研究所
 
中国女性如今婚育年龄接近30岁,按照第六次全国人口普查结果显示,女性平均生育年龄已达到29.13岁。感受房价最真切的痛苦的,可能是80后。
 
第一批80后成家生子,刚好在2000年,这也对应中国商品房的上涨。按照这个逻辑,到了2019年左右,最年轻的80后如今也进入婚育年龄。从最近二十年来看,在2018年,商品房销售面积创下顶峰,高达17亿平米。而到了2019年,这些年一路上涨的商品房面积,出现回调,2019年比2018年下降0.1%。
 
 
(图片来自网络)
 
80后中的成功者,依靠高考改变命运,多数赶上改革大潮,留在一线城市。如今他们生育高潮到来,迎来一线城市学区紧张,正是所谓“考二代”入场,其实主要是说80后的孩子。
 
不少分析因此指出,伴随着人口在2020左右进入拐点,中国房产逻辑也在变化。简单来说,新生婴儿少了,竞争少了,但接盘的人,也少了。
 
无论如何定义房产,是自住还是投资,已经不那么重要了。事实上,房产已经成为中国居民最大财富。
 
按照2019年中国人民银行调查统计司数据,城镇居民家庭户均总资产317.9万元,其中住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%。住房分化也很明显,户均拥有住房1.5套,据悉超过4成家庭拥有两套及以上房产,刚需家庭占比不到6成。
 
不仅如此,房贷也是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。这意味着,其实居民加杠杆的能力有限,无法如过去那般提供无限支持。这样的情况下,部分城市的房产火爆,其实很难改变房产难以再上台阶的事实。
 
也正因此,过去买上房,是赚钱,未来买房,大概率只能说奔着保值。
 
5.学区房的本质
 
明确了普通住房的逻辑,反观学区房,会更清晰。
 
学区房,本身是一种市场机制。我曾经在课程《徐瑾经济趋势30讲》分析过,学区房的诞生,是对于教育资源不均衡的反向操作。
 
 
 
教育货币化,对于城市软阶层来说,相对而言是最公平的一种做法。如果没有学区房,不少体制外家庭没有机会参与竞争。而有了学区房,意味着市场力量会发挥作用。
 
教育是一个饼,优质的资源总是稀缺的,学区房和民办教育,是对于公办教育的补充。相对而言,民办教育比较好的城市,学区房溢价也会缩水,典型就是上海的学区房溢价低于北京。
 
仅仅从教育回报而言,学区房并不是最好选择,因为教育本身的边际回报已经在降低。学区房不是投资,更应该看作是消费,所谓后浪,也是如此。现代社会,养儿防老,已经不再显示,多数情况下,孩子是情感消费品。
 
学区房不再保证优质学校,优质小学不再保证好的大学,好大学也不再保证职业前景。甚至可以肯定地说,在阶层下移成为整体趋势的软阶层社会,后浪们的机会,注定比前浪们少。
 
即使如此,还是有人愿意买单,那是因为,好的教育,成为消费品,而且不是一般消费品,是奢侈品,这也是全球趋势。
 
那么,软阶层怎么办?首先,如果要继续玩学区房游戏,在具体选购学区房的时候,软阶层考虑的,可能更应该看重区域而不是单个小区或者学校。
 
其次,如果能力有限,就考虑,是否继续加入学区房的游戏。毕竟,这不是一般人可以入局的游戏了,而且不再稳赚不赔;
 
最后,结合现实,软阶层应该把自身发展置于孩子教育之前。“鸡血家长”应该先给自己打鸡血,再给孩子鸡血。也就是说,比起强迫孩子,希望他或者她,实现自己未能实现的梦想,不如先投资自己。因为,你的胜算可能比孩子多一些。
 
(更多可见作者公号《徐瑾经济人》(ID:econhomo)与《徐瑾财经》(ID:jinfinance)
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青年经济学者,经济人读书会创始人,FT中文网财经版主编、专栏作家。 微信公号《徐瑾经济人》(econhomo)主打人文与经济的分享,近期出版《不迷路,不东京》、《白银帝国》、《印钞者》、《凯恩斯的中国聚会》、《中国经济怎么了》、《有时》等,多次入选“最受金融人喜爱的十本财经书籍”等评选。

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