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疫情之下,房地产交易冻结,恒大率先打折,影响几何?房价会降么?
 
软阶层买房,不仅是投资或居住,更是为了房子背后的网络与权利。
 
文 | 徐瑾 首发FT 来源于徐瑾经济人
 
繁华过后,再绚丽的五彩泡沫,也会消散。
 
2020年, 突如其来的武汉新冠疫情席卷全国:空荡荡的街道,隔离的小区,无处不在的口罩,使得整个社会好像骤然停摆。
 
拐点还没到,资本却不会停,市场永不眠。员工在家可以休息,企业主却不得不找出路。房地产商也没闲着,不仅开始网上买房等举措,更是给出各类折扣。
 
房地产龙头之一恒大,打响抢跑第一枪,2020年2月推出75折特大优惠。据悉,三天内认购房屋47540套,总价值约580亿。
 
1 降价,跟不跟
 
怎么看?恒大打折不新鲜,他们过去老打折;而且认购率也不等实际购买率。但是,房地产江湖,又被扰动了,冻结的交易情绪也开始活络了。
 
春节后房地产市场停滞,几近冻结,现在终于开始松动。原本就有人猜测,疫情结束,会有一波房地产商打折。
 
大家没想到的是,恒大这样的行业巨头,先下手为强,没等疫情结束就开始围猎潜在客户。
 
确实,在一家人老少“六个钱包”买房的格局下;割韭菜,就是要快准狠,否则韭菜根都赶不上。
 
房地产行业特点是高负债,属于高度资金饥渴行业,中国房地产企业负债率往往在80%以上。也正因此,宏观环境的风吹草动,都会使得企业风声鹤唳。
 
2018年,房地产企业万科喊出了“活下去”的口号,讽刺的是,这口号如今成为全行业甚至全国共识。
 
因此,房企联合搞线上促销活动,也有不得已。有北京房地产朋友在《徐瑾经济人》社群表示,楼市从市场销售角度看,可以说“一片惨淡”,高端、改善、刚需基本冰冻。
 
此外,受疫情防控、农民工返城难等影响,建设工期将延迟至少两个月。
 
也正因此,他感叹,“现金流是命”。
 
——如果销售继续基本冻结的,融资(无论是固定资产抵押还是注资发债等)和延迟结算支付,将是上半年的主旋律。
 
以恒大为例,按照2019年中报数据,恒大负债金额也居于行业首位。如此体量的企业,利息成本是他们不得不考虑的成本,1月恒大美元发债利率,在11.5%至12%。
 
可以说,疫情冲击下,一旦银行信贷以及海外发债受到影响,对不少房地产商都有冲击。如果能预先打折出售扩大市场份额,也回笼资金,可以为目前“相对便宜的土地”,积极储备资金。
 
降价还是不降价,对房地产商其实就是一个博弈问题。作为行业强者,率先打折出售,其实使得竞争对手丧失先发优势,还不得不跟随。
 
对于中小房地产商,未来可能面临更多困境,房地产行业新一轮洗牌难以避免。对于购房者,也意味着可能存在机会。
 
2 这一次,和非典有什么不一样?
 
伴随着全国复工开始,大众逐渐回到经济思维。
 
除了关注每日疫情新闻,照顾完隔离中的“衣食”。也到了考虑“住”的阶段,也是就是房地产的时候。
 
疫情对于房地产会有多少冲击?房价在疫情之后如何走?关于房地产,我们又能从疫情冲击中思考什么?
 
提到疫情对经济或者房地产影响,多数人第一反应,就是2003年非典。
 
在很多人印象中,非典之后除了汽车的销售热潮,更有房价持续上涨。
 
确实,在上海等城市,房地产差不多就是从那个时候起飞,趋势延续十多年。以至于中产阶级的财富分化,好像基本取决于何时上车买房。
 
也正因此,很简单类比的答案就是:如果这次疫情也像上次一样只是短期冲击,不会改变中国经济未来,那么,自然不会改变房地产的长期逻辑。
 
不过,类比未必可靠。
 
疫情对GDP等宏观数据影响,往往在疫情爆发的那个季度就有表示,最多延续到下一个季度。但是房地产不同,则可能具滞后性。
 
从房地产附加值看,大概在非典爆发两年之后,才回到爆发期的高位。非典是2002年11月开始,爆发期一般认为是2003年3月到5月,房地产附加值大概在2005年第一季季度,才回到2003年第二季度水准。
 
非典之后房地产市场,有历史特殊性。
 
回顾一下,上个世纪九十年代末,中国房地产市场开始探索市场化模式。当时中国经济,还没长大,万科话事人,还是没开始游学的王石,还没把登山当做生活方式,刚刚完成第一次西藏之行。
 
1997年11月,在深圳市委,朱总理和他有过一次见面。
 
总理问:“如果取消福利房分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”
 
王石说,“不能。”
 
总理继续问,“如果金融市场开放,房地产行业还不能成为支柱产业吗?”
 
王石还是说,“不能。”
 
在问,“消费信贷放开,还不行?”
 
王石斟酌回答:“两年内不行。”
 
谁知道,总理斩钉截铁,“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”。
 
王石只好说,“既然总 理说行,就一定能行。”
 
果然,两年之内,一定能行。
 
随后的1998年,以国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,旧福利分房模式,告一段落。从此,住房货币化改革进程全面开始。
 
2002年,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,随着这一政策推广,地价开始攀升。非典之后,国务院在2003年发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》发布,房地产业定位是经济发展“支柱产业”,
 
我查了一下数据,90年代上海房价是3000元出头,2002年上海住宅预售成交均价每平方米4803元,2003年第一季是5158元。
 
当时,可以说是软阶层的黄金时代,四大之类外企入门工资,就可以保证在上海的体面生活。饶是如此,当年民众已经叫苦不迭,本地民生新闻的标题还是“3500元以下房子何处寻。”
 
全国房价比较攀升的阶段,大概在2004年与2009年。这与宏观制度环境变化不无关系。到了2008年左右,美国遭遇金融危机,拖累不少房企面临困境。当时,恒大一度也面临巨大压力。
 
2008年,恒大原本计划冲刺上市,却不得不在3月宣告终止。随后推出的四万亿政策,可以说挽救了不少房地产企业,恒大也在2009年冲击上市成功。
 
毕竟,只要它们够运撑过最艰难的那几个月,之后就是一波暴富走势。
 
到了今天,京沪核心区域房价,已有超英赶美趋势,比肩房地产泡沫时期的东京了。大赌大赢的心态,资产泡沫的起飞,来自于此。
 
3 经济大背景,今非昔比
 
俱往矣,今日经济已不同往日。
 
十七年过去了,非典时期出生的小孩,如今已经准备参加高考了。
 
类似的逻辑,中国经济的阶段也不同了,从血气方刚的少年,变为精细打算的中年人。
 
2003年之后中国房价的上涨,是一系列大事件的结果,中国加入WTO、城市化提速金融深化等等逻辑都在作用。
 
换而言之,大趋势,来是中国加入世界经济的估值提升,中趋势是以土地财政为驱动的城市化,小趋势则是居民住房改善渴求。
 
当然还有其它因素,要么不重要,要么比例太小,不值得细说。
 
如今,中国经济已经到了全球第二,百尺竿头,再进维艰,经济增速告别保8保7保6,进入中等发展阶段;
 
其次,中国城市化已经基本完成,按照官方数据,中国城市化率1990年是26.44%,2019年超过60%——表面看起来比起发达国家有差距,背后原因,更多是因为户籍统计的人员的流动。
 
可以说,从人口角度,城市化已经是盛宴尾声。
 
至于居民住房改善,目前状况虽然大家也许不满,但比起福利分房时代改善不少。中欧国际工商学院教授盛松成就提出,目前阶段不同了,“户均住房已超过1.1套,2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米,是2003年的1.65倍。”
 
更重要的是,即使改善型住房需求仍旧存在,软阶层的钱包能否支撑,也是重大问题。
 
4 房价未来会如何走
 
疫情之后,房价如何?
 
首先,疫情没有完全打击购房需求。我咨询了不少原本购房意向的朋友,疫情之后,是否还会买房。大概有一半朋友说,会;剩下一半,则表示现金为王。
 
让我比较深刻印象,是一个武汉的朋友,他也是《徐瑾经济人》社群成员。武汉封城的时候,他曾经考虑离开,但最后还是选择和就家人一起。不过,在隔离中,他最大感觉就是房子小了,不舒服,希望疫情结束之后换一个大点房子。
 
甚至,有人说,隔离让自己更觉得,应该多一套隔离的房子。看来,无论在哪里在何时,希望有更好的居所,人同此心。
 
与此同时,在购房需求之下,购房能力却是难以回避的问题。
 
过去,中国房地产房价再高,也被认为风险不高,一个很重要的原因是,就是房贷杠杆率不高。但是这一情况,在这几年内,发生巨大变化。
 
根据国际清算银行数据,2014年,中国家庭债务比例只是35.7%,2019年上半年,已经是54.6%。这一比例和上升速度,都可以说非常惊人。
 
更不用说,疫情其实也是照妖镜。疫情之后,一部分别说买房了,工作都难说。
 
过去不少互联网高薪、创业等晕环会幻灭,一批企业会倒闭,不少人收入会下降,甚至失去工作。这个时候,即使有心买房,恐怕也没力还贷。
 
也正因此,比起幻想依靠房地产提振经济,目前更应该考虑,如何为可能而来的房企资金链断裂、买房人断供浪潮做好准备。
 
短期来看,疫情冲击,会使得房价有个短期下行。如果有购房打算,在上半年,可能存在入手时机,部分房地产企业可能会为了现金流“割肉”。
 
但是看中期,如果疫情得到控制,货币政策宽松,这对于房价又有什么影响?
 
我认为,通胀可能抬头,但是房价攀升的动力已经不复往日。这个话题,以后在《徐瑾经济人》继续聊。
 
上面谈到的《徐瑾经济人》社群朋友就指出,政策如果没有大变动,一般人设想的暴涨暴跌不存在;他最后强调,“请记住,任何时候房产都不是避险资产,因为它变现慢。保值增值请投资自己。“
 
谁在推高中国房价,一直是个老问题。我曾经说,官员往往归咎于贪婪的开发商,开发商又说是精明的丈母娘,丈母娘们则埋怨黑心中介,而中介们都推给无耻的投资客。
 
房地产,一直是政策、房企与买家的多方博弈,未来依旧是。问题是,买家的话语权和资源,在这场游戏中,其实非常弱势。这一趋势,未来看起来也不会改变。
 
问题是,如果潜在买家逐渐萎靡,这个市场怎么办?这可能未来居民消费能力不足下的现实困境。
 
5 寄生虫与软阶层
 
房价,一直是最热门的话题。
 
房子,始终是中国人生活中最重要的一块。你看,诗人海子写一句“面朝大海,春暖花开”,不过很多人更在意这句诗的上一句,“我有一所房子”。
 
中国房地产的道路,到底应该走向何方?很显然,分化的趋势会继续。一二线城市仍旧值得期待,三四线城市压力很大。这次武汉疫情,引发不少批判。
 
其实,细想一下,疫情发生在武汉,也许已经是最不坏的情况——毕竟武汉在经济发展、科研实力以及三甲医院数量等方面资源,高出不少城市,甚至被看做“新一线城市”。
 
与此同时,我们也看到差距。即使武汉这样的城市,在公共治理以及产权意识方面,离一线城市差距很大。
 
同样是隔离,有的城市,会有全家被铁链锁在家里的新闻,上海这样的城市,却有保安物业帮忙卖菜送饭。
 
这,不仅仅是地域甚至小区的差别,背后,其实也是治理秩序的差别。
 
类似的对比,也让人反思城市与人。
 
最近韩国电影《寄生虫》获得奥斯卡奖,在中国引发不少讨论。这部电影,讲的就是一家原本住在地下室的穷人,如何费尽心思混入富人家中,又被识破的悲剧故事。
 
住在地下的人们,有着穷人的味道,他们拼命摆脱这种穷人的味道,或者说,这种身份。
 
地下室不仅意味着采光空气不好,阴冷潮湿,蟑螂乱窜,更意味着,一遇下雨,就可能陷入满室污水,不得不流浪街头。
 
对比价值亿万的别墅,让地下室更显得不可接受,造成最后的悲剧。
 
地下室这个背景,并不是虚构,而是真实再现韩国民众在高房价下的生存状况。这部电影获得海外关注,我认为,最大因素就是戳中了以房地产为核心要素的贫富差距。更多,可以参考我在《徐瑾财经》的分析。
 
住在地下室的金家,虽然骗人,但是也不是没有优点——聪明,上进,努力,甚至不乏善良,却没法改变自己的命运。有意思的是,金爸爸,也不是一开始就住在地下室,他算小业主,曾经当过蛋糕店老板。
 
这一家,从软阶层到寄生虫,这样的命运与未来,恐怕是并不是中国民众所期待的。
 
房子到底意味着什么?无论房产还是金钱之类财富,软阶层持有,不仅仅是为了投资或者居住,更是为了获得这些财富背后的网络与权利。
 
但现实却是,拥有一套房,不等于真的拥有对应的权益:一套业主不能自由出入小区的豪宅,和一套“风能进雨能进国王不能进”的陋室。
 
——谁能说,前者一定更幸福呢?
 
一场疫情,或许不能改变什么,但是思考,可能应该从此开始。“房住不炒”的真正落实,需要从土地供应、公租房、户籍、城市等多方面入手,这是一个超越经济的问题。
 
毕竟,我们要房子,是为了一个美好的家,而不仅仅冰冷的水泥与砖头。
 
参考资料:
 
《中国经济怎么了》,徐瑾,上海三联书店
 
《道路与梦想》,王石,中新人出版社
 
《10条建议应对疫情对房地产市场的冲击》,盛松成, 第一财经
 
《三天获580亿认购后,恒大再推75折特大优惠》,第一财经
 
《电影寄生虫没告诉你的韩国经济真相》,公号《徐瑾财经》
 
《谁在推高中国房价》,徐瑾,FT中文网
 
《以史为镜,回顾非典对A股的影响研报》,研报社
 
《上海楼市:究竟是谁的上海 风起云涌七年间》,经济日报,
 
《贷款贴息政策引发关注3500元以下房子何处寻》,东方网
 
《中国住房发展报告(2019—2020)》,中国社会科学院城市与竞争力研究中心
 
国际清算银行网站数据
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青年经济学者,经济人读书会创始人,FT中文网财经版主编、专栏作家。 微信公号《徐瑾经济人》(econhomo)主打人文与经济的分享,近期出版《不迷路,不东京》、《白银帝国》、《印钞者》、《凯恩斯的中国聚会》、《中国经济怎么了》、《有时》等,多次入选“最受金融人喜爱的十本财经书籍”等评选。

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