调控升级，货币宽松，买房还是好投资么？-徐瑾|经济人读书会-财新网

一线楼市回暖之下，监管层不得不祭出调控铁拳。放眼全国，房地产市场存在巨大分化。居民加杠杆动力来自何方？什么在决定房地产价格？

文丨FT中文网财经版主编、公众号《徐瑾经济人》主理人徐瑾

房价，始终是中国人最关心的问题。

2021年的冬天，国人对房价的热情，并没有随着疫情的反复而消退。继深圳之后，上海、杭州等地相继出台调控措施，上海要求“离婚3年内套数按离婚前计算”，杭州则要求落户未满5年限购范围内限购1套住房。

可以说，这些措施基本堵死了假离婚买房套路，甚至连带着真正离婚的朋友也受伤。

一线城市和新一线城市一起出手，可见中国楼市调控决心。据悉，合肥、郑州、福建南平等地也加入了调控行列。

——问题在于，让监管层不得不祭出调控铁拳，房地产市场，真的那么火爆么？居民加杠杆的动力还是那么足么？未必。

1 分化的房地产市场

众所周知，房地产是一个区域市场，但是这句话在当下尤其重要。

华人首富李嘉诚曾经说，买房就是location、location、location。在今天中国买房，那么就是城市、城市、城市。

如果你在上海这样的一线城市，在2020年感受到的就不仅是房价回暖，而是上涨的压力。

在一手房市场，效应尤其明显。因为一手房、二手房存在价格倒挂，不少购房者深信“买到即赚到”。在摇号认筹制度之下，楼盘售罄不新鲜，热门楼盘认筹率往往超过500%，甚至出现一个楼盘千人摇号、单个楼盘筹金60亿元等新闻。岁末的上海楼市躁动不已，按照东方公证处数据，2020年上海地区共有186个新盘开盘摇号，2019年是154个，同比上涨20.78%，房源上涨14.6%。

至于二手房，学区房成为涨势主要推手。市场普遍认为学区房价格上涨超过两成，出现量价齐升的状况。按照易居房地产研究院数据，2020年上海新建商品住宅成交面积约为917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，也创近4年来新高，甚至高于一手房涨幅。

上海不是唯一案例，一线城市在2020年的行情复苏最快。

按照贝壳的数据，疫情对于一线城市影响最大，但一线城市复苏也最快。一线城市年初成交量下滑幅度近40%，但全年看下来，一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨8.2%。

同时，市场需求的主流，走向了改善型住房。这意味着，一线房地产市场，越来越成为一个少数人的游戏。按照开源证券首席经济学家赵伟的数据，2020年4季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54％，三房及以上户型占比66％，有的热门小区全年价格涨幅超60％。

人和人悲喜并不相通，房价的变化更是如此。可以这么说，位置决定了你对房地产市场的感受。如果你不在一线城市，身处三四线城市，那么你可能感受更多是寒意。

贝壳数据显示，三、四线城市年初受影响相对较小，但恢复速度缓慢，整年而言成交量下降7.7%。二线城市表现，居于二者之间，下降2.6%。不少曾经领涨的城市，价格开始出现下跌。

从各种数据来看，经济的南北差异也在房地产上一一呈现。如果你在南方，无论珠三角还是长三角，不难感受房地产市场的热度。如果你在中部城市，你的感觉就没有那么好了；如果你在东北城市群，可能就得直面同比降幅超过两成的寒意。

分化，成为房地产市场的关键词。这样的情况下，房地产市场，还值得期待么？

2 货币放水推高房价？

支撑房价上涨预期最大动力，在民间往往被认为是货币放水，或者说央行的宽松货币政策。

从事实层面，宽松货币政策确实在延续，无论国际还是国内都是如此。从央行数据而言，2020全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元，社会融资规模增量累计为34.86万亿元，比上年多9.19万亿元。

货币政策的宽松，是否转化为购房动力？这一结论，其实存在争议。一个角度的理解是，社会融资规模创新高为房地产市场带来巨量增量资金；但从另一个角度理解，众多买家为买房而大量贷款，本身创造了巨额社会融资。

换言之，更大程度上买房是社融的因，而不是社融的果。这么说来，归根结底，推高房价的，依旧是预期，或者说房价只涨不跌的集体信仰。

驱动羊群的，不是仅仅来自头羊的榜样，更是来自身边的同伴的步调。《徐瑾经济人》身边不少熟人，即使从事专业工作，谈到房价，也是充满了非理性的恐慌——调控之前，关于上海房价即将上涨50%的小道消息也口耳相传。

换而言之，那么多人争先恐后去认购新盘或者学区房，刚需已经不足以解释，望子成龙也不是唯一原因——本质上，这是一种押宝或者说集体投机。不少人从过去的经验得出结论，今天买还是触手可及，明天买可能高攀不起——买的不是房子，而是对于通胀的恐惧、上涨的野望与转手大赚的前景。

如何破除这样迷思？强力调控只是延缓情绪的释放：调控之后，市场稳定一段时间后，调控走松，房价卷土重来，类似的循环在过去已经上演多次。

在什么地方，人们不再迷恋房地产？大概率上，只有房价泡沫破灭过一次的地方，比如日本。

从官方口径而言，对房地产风险的关注已经成为关键词。2020年下半年，央行党委书记、银保监会主席郭树清就指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。他指出，“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关”；“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的’灰犀牛’”。

实际上，贯彻“房住不炒”，堵不如疏。

3 除了位置，什么在决定房价？

上文强调了位置或者城市的重要性，但这不是唯一决定房价的因素。

确实，疫情带来的冲击，使得地区分化更加凸显，发达地区的治理水平或者秩序优势，再次凸显了其吸引力。比如上海，重现中风险疫情，而从通报的及时以及管控水平看，在国内依旧独领风骚。

不过，除了位置之外，从长周期来看，经济和人口因素对房价同样重要。

过去支撑房价的，本质上是大家不断上涨的收入。换而言之，对多数中产家庭，只要凑出首付，按揭的压力最终会随着收入增加而逐渐消解。

然而，过去买房之所以稳赚不赔，并不是多数人眼光好，只是搭上了经济的快车道。

在这个快车道上，只要能够拿到信贷资源，只要能够加杠杆，无论炒房还是投资，大概率不会太差，这是容易钱的时代。现在投资回报率逐渐下滑，也意味着好资产和好机会都在减少，这个时候赚钱，才算是真正考验眼光。

时移世易，过去，中国经济保持两位数增长，而未来，中期能够保持5%就已经很了不起，这意味着，实体经济的投资回报率在大幅下滑，企业赚钱越来越难，大家的收入增速也会大打折扣。月入五万的助理年入百万的程序员，其实都是经济繁荣时代的产物，最终会随着经济的下滑，成为时代的印记。在今天，内卷、996、软阶层、35岁现象，才是社会中产的不得不面对的重大问题。

房价收入比是衡量房价一个指标，一般等于住房价格与居民家庭收入之比。按照Numbeo的数据，中国样本城市2020年房价收入比为28.4倍，排名第八，居全球主要经济首位。即使横向比较，一线城市房价收入比更是高于35，直追香港。

经济之外，人口因素也值得关注。买房住房卖房，背后是人。

众所周知，人口流入越多的地区，房价向好可能性越大。问题是，即使在一线城市，人口老龄化也在凸显。以上海为例，从网上一个热门对比贴可以看出一些端倪。按照浦东发布的数据，1990年1月1号这一天上海新出生了3854人，2000年1月1号出生了1563人，2010年是421人，到2020年225人。

放在全国范围，这也是大势所趋。2019年全国新出生人口1465万，出生率为10.48%，是1949年以来出生率最低，预期2020年也会继续走低。不少专家已经指出，中国是人口少子老龄化最快的大国。

从这个角度讲，今天的学区房热，也许折射了中产被放大的焦虑，但是放在中期来看，这种焦虑还是基于人多、赛道拥挤的预期。而真等到未来人口锐减，这样的焦虑不存在的时候在，真正的问题才开始凸显。

如今，中国一线城市房地产还在享受自己的热潮，茶余饭后还时常能够听到议论房价的声音。问题是，这样的时代还能持续多久？

本质上，房地产市场已经走过了黄金时代与白银时代，下一个时代，是黑铁时代。

在这个时代，也许某些一线城市还存在结构性机会，但是长线来看，房地产神话正在褪色。在股票牛市的时候，我们警告说不要借钱炒股，在今天的房地产热潮中，我想也许是时候考虑，不要再继续大幅借钱炒房子了。

话题：