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文 | 卢俊 
 
楼市只要不焦虑,其实很多问题都不是问题。
 
昨晚上海楼市调控新政正式对外下发。
 
上海已经很久没有对楼市进行政策性调控了,而每一次调控都会深远影响后续的楼市走势。
 
所以每一个字都值得重视,详细原文大家可以在公众号上海发布内去看到:
大概是这些内容,几条明确的点:
 
1、限制假离婚现象,对于夫妻离异三年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算,要注意仔细看是离异前而不是离婚前。
 
2、调整增值税的认定标准,从2年变成了5年。
 
3、银行放贷会更加严格,速度会放慢,整个流程会拉长,常规我们看过的加急以及插队放贷的情况将不再出现。
 
4、对于一手房的政策有一个细节挺有意思,优先满足无房家庭自住购房需求
 
后面我会从相关政策、背景分析以及我认为的后市影响来解读。
 
01
 
好了,具体的影响我可以重点分析一下。
 
这一次政策带来最大的影响其实也是二手房,很有可能会直接改变今年二手市场的格局。
 
而最重要的一个因素,其实就是放贷制度的严格。
 
今年成交能够起来,除了需求的释放,更重要的就是整个银行审核的放贷流程被加速到非常快的程度,从而让单套房的交易时间被极大的压缩。
 
正是因为这个因素,从而让市场上围绕着房产的资金流动性快速的增加。
 
而这个政策的本身,就是让流动性放缓,成交量减少。
 
这个政策其实在之前也有所暗示:
今年一月初就有过关于银行房贷的两条红线之说,背后用意也是希望控制流入房地产贷款的总额量。
 
大家一定要记住一点,房产的购买者来自购房客户和银行组合成的共同体,而银行层面的时间点拉长就一定会降低整个市场的成交量。
 
去年上海成交了接近30万套房子,很明显今年会下滑严重,如果没有意外会回落在25万套左右。
可能会是一个略高于2019年的水准,整个市场可能也会比较接近2019年,呈现相对温和的状态。
 
02
 
有两条政策需要一起解释:
 
第一条,限制假离婚的政策终于在上海落地了。
 
这是什么意思呢?其实上海坊间一直有不少通过离婚实现房票的模式存在,在楼市上涨的趋势里,被不少人看做是可以用来套利的一种模式。
 
当然很多人会解读这会不会对真实离婚家庭不太好。
 
其实落地下来其实还好,第一如果是外地家庭如果离婚了,本身就不再有在上海购房的资格,而如果是上海家庭离婚,如果本来就一套离婚后另一方也还有购房资格,如果有两套,我觉得这个政策会引导那个离婚家庭一人一套。
 
整体来说风险是可控的。
 
所以这个政策算是把假离婚的情况给堵住了。
 
第二条是关于增值税的调整。
 
对于上海增值税一直在2年和5年之间徘徊和调整,不少人的解读会人为增值税会不会转嫁给购房者。
 
这种情况有可能存在,但是我们从这么多年的市场情况来看,如果这个政策背后同步有跟进抑制需求释放的政策,楼市整体转冷之后反而会控制房东的浮躁情绪。
 
当然我还是有我自己的担心,就是这个政策会不会减少目前市面上的二手房的供应量。
 
在经过这一年的去化其实市场二手的库存是相对较低的,有可能会因为这个政策会加剧市场的房源供应量。
 
03
 
但是很明显我们看到对于政策颁布者可能已经想过这个因素。
 
在政策的后半段还有这么一段话的铺垫:
大家仔细解读下这句话,在二手供应量可能降低的同时,一手的供应开始加大了,而且都是近郊区域的一手供应。
 
上海其实很久没有对外强调关于一手供应的情况了,而且2020年的土地供应集中在市中心中环内。
 
所以从目前来看土地市场也有可能出现轮动,今年的郊区供货量开始提升,二手减弱的供应可能会转到一手,大家可以去重点淘一下。
 
与此同时,一手盘的摇号模式也可能会调整,其中一个重点就在于优先满足无房家庭。
 
关于优先选房其实在上海局部实施过,临港在针对园区产业人群其实是可以优先选房的,而这一次针对的是全上海所有项目,未来的首套无房家庭可以会优先选房。
 
根据我的目测,目前市面上首套刚需客户的比例大概是30%左右,换句话来说可能这一部分用户会得到优先满足。
 
我本来最担心的是会不会有人为了优先而假离婚,但是大家也看到了,政策第一条就堵住了。
 
所以很明显虽然颁布的速度很快,但是内部一定经过深思熟虑的结果。
 
04
 
如果把政策整个来看你会看到一个什么画面?
 
相比较而言就是很明显的就是引导二手需求进入一手市场的格局。
 
其实对于二手市场如今的格局就是伴随着房产的流通,这个赛道既是释放了需求又是创造了需求。
 
因为很多人都是卖掉房子再买房子的现象,所以二手楼市非常容易出现一套带两套,两套带四套的滚雪球效应。
 
而且上海的二手数量是一手的四倍,所以如果控制不当确实会有失控的风险。
 
而这一次通过对二手需求的抑制,同时增加一手土地出让以及房源供应的节奏,本质上是可以缓解需求失控的情况,也是控制风险本身。
 
关键是一手的定价是可控的,二手确实没办法强行抑制房东定价,所以通过需求的引导本身也是控制房价的一种模式。
 
而优先给无房户本质意义最重要的我觉得还是缓解焦虑,毕竟有一套房的人买房和持币待购人的心态真的不一样。
 
楼市只要不焦虑,其实很多问题都不是问题。
 
05
 
最后要说的是,这个政策的颁布其实是非常的快了。
 
严格意义上来说,上海楼市比较夸张的情况可能就是最近一个月的事。
 
唯一一个月市场出现成交突兀就是2020年的12月:
相比较之前整个二手房的成交数据还是比较稳定的,维持在3万套上下,在12月底出现了接近3.9万套的成交。
 
政策颁布在2021年1月还没过完的时间,可以说这一次的反应可以说非常的快了。
 
政策对市场的嗅觉达到这样的程度可以说很难得了,也看出上海希望楼市平稳发展的决心。
 
最后给一些购房建议吧:
 
1、首套刚需、此时把你的所有重点放在一手房市场吧,这个赛道里你被重点优待,而且今年上海项目的品质都不错,好好选你们应该是最大得利者。
 
2、因为交易周期有可能被拉长,置换用户一定要给自己留足充分的时间,为防止信贷额度不够,置换周期放在上半年是比较好的。
 
3、二手市场应该会冷的比较快,不论是需求的转移还是成本的增加,盯着二手买的朋友可以最近感受下市场,可以不用那么着急。
 
4、尽管如此,我还是建议所有最近在买房的朋友多看盘,毕竟市场的变化都是在微妙之间,而你亲身感受的,可能都是最真实的。
 
大概就是这样,祝大家买到一套好房子。
 
文章来自真叫卢俊
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徐瑾

徐瑾

278篇文章 2年前更新

青年经济学者,经济人读书会创始人,FT中文网财经版主编、专栏作家。 微信公号《徐瑾经济人》(econhomo)主打人文与经济的分享,近期出版《不迷路,不东京》、《白银帝国》、《印钞者》、《凯恩斯的中国聚会》、《中国经济怎么了》、《有时》等,多次入选“最受金融人喜爱的十本财经书籍”等评选。

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