传说中的金九银十，不出意外，成绩单不会太难看。
随着房地产成为中国人最重要的家庭金融资产，其金融属性带来的涨跌不可避免，也必然刺激大众的投资需求。房地产的暴利时代已经结束，投资回报率大概率是下行。
房地产，始终牵动国人心情，甚至有海外经济学家感叹，中国房地产是宇宙中最重要的行业。2020年，伴随着传统的“金九银十”到来，恒大等房企再次立下每个月销售目标1000亿元。
疫情余波未了，房地产会走向何方，房价又会如何变化？2020年，最大冲击是疫情，业界预期在疫情中也一度很悲观。事后来看，疫情对于房地产的影响，并没有预期那么大。如何解释这一情况？原因很多，从居民角度来看，因为疫情期间的隔离，不少人反而有了改善居住的需求。同时，疫情后实业投资机会寡淡，也使得闲钱进入房地产变得顺理成章。一般而言，房地产的销售旺季有两次，一次是5到6月，第二次是9月到10月。相对而言，7到8月比较寡淡。但2020年有所不同，因为疫情，整体销售节奏出现变化。春节之后，恒大富力为首的房企就开启了新一轮促销。按照克而瑞研究中心数据，上半年前100房企，按照2020上半年统计销售业绩增长同比下降了超过两成，而第二季度出现回升，同比接近一成。对比之下，到8月回升更明显，单月业绩增长超过3成，而从前8个月累积业绩看，接近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。可以说，房地产企业在上半年表现不错，而且头部房企的表现更好一些，整体格局呈现出分化迹象。克而瑞研究中心数据也表示，TOP50是房地产企业的分水岭：“从上半年的销售集中度来看，TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降0.7和1个百分点”。标普信评近期报告也指出，房地产开发企业的销售规模差异很大，土地储备规模与企业的销售金额以及收入规模呈现明显的正相关关系，“头部企业数量较少，但销售规模巨大。房地产开发行业的土地储备同样集中在大型企业手中。”
房地产企业内部分化，是否会影响房价？这背后，最大变数不在于需求端，而在于政策。
从过往经验看，经济下行之际，房地产投资作为投资的重要内容，必然得到支持；而随着经济复苏，房价抬头苗头出现，政策收紧也成为题中之意。7月24日，房地产工作座谈会召开，监管提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。随后的8月，央行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确三大要求：即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1——这也就是传闻已久的“三道红线”。按照国泰君安的分析，按照TOP200房企中的样本，完全达标的只有31%。随着“三道红线”逐渐落地，政策大网没有止步。8月26日，住建部约谈沈阳、长春、成都等六个城市住建厅相关负责人，强调要毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。与此同时，金融系统也在跟进。银保监会副主席周亮9月表示，将规范房地产贷款业务，防止房地产市场过度金融化。按照央行数据，房地产贷款增速持续回落。2020年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。这种情况，房地产企业会如何做？趁着宽松扩张，加大杠杆积极拿地，一旦风潮转向，再适度收缩，多方加强自己的现金储备，成为一种最佳策略。按照中原地产研究中心显示，8月房企境内债券融资单月超过659亿元，同比2019年同期上涨5.1%。
三道红线的落实，显然会对房地产带来巨大影响，这一变化会影响到房价么？简单说，很难。
过去十余年，房地产调控逻辑，最核心的一块就是收紧信贷。收紧房地产信贷，给房地产商资金压力，会减少房地产商惜售行为，降价出售。这个逻辑看起来很完整，房地产是现金饥渴型行业，如果有融资压力，房地产比起其他行业更敏感。但问题在于，即使感受到了资金压力，即使希望降价出售，房价打折多少，也不是房地产商可以完全决定的。在房地产的博弈格局中，除了房地产商与中央政府，还有地方政府，以及作为需求方的购房者。在中国特色土地财政格局下，卖地收入无疑是地方政府的重要收入来源。因此，短期影响房地产最重要的因素，不仅仅是需求，也不仅仅是房地产调控，也有地方政策。2020年前8个月，50个大中城市年内卖地收入超2.66万亿元，比2019年同期上涨19.7%；仅仅8月单月，就有14个城市卖地收入超过百亿，最高的上海达到379亿元。也正因此，即使遭遇调控，房价下降的可能性也不是那么大。那么，对于购房者，今年是否应该出手？早在今年年初我就说过，如果是刚需用户，今年上半年是不错的交易机会。房价的涨跌，对于刚需用户而言，其实不应该考虑太多，决策时更应该考虑自身的居住、置换、教育等需求。如果是投资用户，则应该思考更多。房地产也存在牛熊市，一般而言是一年半到两年半，但是这一轮房地产的牛市，已经持续了四到五年。恰恰是这几年，中国房地产政策基调是“房住不炒”，这意味着一线城市的房价不太可能出现暴涨。在刚性需求的支撑下，暴跌也不可能。在监管者眼中，房地产市场和资本市场一样，慢牛好过快牛疯牛，房价稳定小步增长是多数人都乐于看到的情况。问题在于，随着房地产成为中国人最重要的家庭金融资产，其金融属性带来的涨跌不可避免，也必然刺激大众的投资需求。漫长的牛市，对于投资者未必是个好消息。你的入场时机，随着时间流逝，风险正在增加。如果你的投资能力比较强，那么应该考虑别的投资品种，比如股市。如果你只是都市普通软阶层，投资能力一般，那么更应该小心。房地产的暴利时代已经结束，投资回报率大概率是下行。未来一个时代的房地产，不是黄金时代，也不是白银时代，可能只是一个回归正常的黑铁时代。
从大概率来说，房地产大赌大赢的时代过去了，但是房地产未来是资产还是负债？显然还是资产。未来一两年，一线城市房地产未来还是平稳上行。这个时候，买房与否，其实更类似个人决策，取决于个人需求以及机会成本。
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